家を子どもに贈与する？相続させる？自宅不動産対策のポイント
自宅を将来どう子どもに引き継ぐかは、「贈与」か「相続」かで税金もトラブルリスクも大きく変わります。この記事では、事例を踏まえながら、失敗しない自宅不動産対策の考え方を解説します。
自宅不動産対策として「贈与」と「相続」を比較する
贈与の基本的な仕組み
自宅を生きているうちに子どもへ渡す方法が生前贈与です。自宅不動産対策として贈与を選ぶと、親が元気なうちに名義変更を済ませられる一方、贈与税がかかる可能性があります。毎年110万円までの基礎控除内でコツコツ移転する方法や、一定の条件を満たす住宅取得資金の特例など、自宅不動産対策に役立つ制度もありますが、ルールは複雑です。
相続の基本的な仕組み
一方、親が亡くなったタイミングで自宅を子どもに承継させるのが相続です。自宅不動産対策として相続を選ぶと、最終的な相続税は遺産全体で計算されます。遺産には自宅に加え預貯金や金融資産も含まれ、誰が自宅を取得するかにより遺産分割の話し合いが必要です。小規模宅地等の特例など、相続に有利な制度もあるため、自宅不動産対策では贈与と相続の両面から検討することが重要です。
自宅不動産対策で贈与を選ぶメリット・デメリット
贈与のメリット：早めに名義を変えて安心を得る
自宅不動産対策として生前贈与を活用すると、親が元気なうちに今後の住まい方や管理方法を家族で話し合えます。北日本エリアでは雪による修繕や建替えなど長期的な視点が必要なため、将来の負担を誰が担うのかを決めておくメリットは大きいです。早めに所有者を子どもに移すことで、住宅ローンの借り換えやリフォーム計画も立てやすくなり、結果として自宅不動産対策がスムーズになります。
贈与のデメリット：贈与税や生活リスクに注意
一方で、生前贈与による自宅不動産対策には注意点もあります。高額な贈与を一度に行うと贈与税負担が大きくなったり、親が生活費や介護費に困るケースもあります。また、家だけを特定の子に贈与すると、他の子どもが不公平と感じ遺産分割時にトラブルとなることもあります。自宅不動産対策では、贈与契約書の内容や将来の介護・同居の予定を含め、総合的にシミュレーションすることが大切です。
自宅不動産対策で相続を選ぶメリット・デメリット
相続のメリット：自宅に住み続けながら準備できる
相続を前提に自宅不動産対策を行う場合、親は自宅に住み続けながら、遺言や保険などでバランスをとることができます。たとえば、自宅は同居している長男に相続させ、預貯金は別の子へ配分するなど、自宅不動産対策と全体の公平感を両立しやすい点がメリットです。さらに、相続発生後には小規模宅地等の特例により、一定の要件を満たせば相続税の評価額を大きく下げられる可能性もあります。
相続のデメリット：遺産分割トラブルの火種に
しかし、相続に任せきりの自宅不動産対策にはリスクもあります。親が何も準備しないまま亡くなると、「誰が自宅に住むのか」「売却して現金で分けるのか」などで相談がまとまらず、兄弟間の関係悪化につながりかねません。とくに札幌など都市部では地価が高く、自宅の評価額が大きいほど相続税や分け方の問題が複雑になります。相続を前提とする場合でも、自宅不動産対策として事前の話し合いや遺言作成は欠かせません。
自宅不動産対策と相続税・贈与税の基本ポイント
贈与税の基礎控除や配偶者控除を押さえる
自宅不動産対策で生前贈与を検討するなら、まず贈与税の基礎控除110万円を理解しておきましょう。複数年に分けて少しずつ贈与する方法や、配偶者への居住用不動産の贈与に関する特例などを組み合わせることで、自宅不動産対策として税負担を抑えられる場合があります。ただし、制度は改正されることもあるため、最新情報は国税庁（https://www.nta.go.jp）の公表内容を確認しつつ、専門家へ相談するのがおすすめです。
相続税評価額と小規模宅地等の特例とは
相続で自宅を承継する場合の自宅不動産対策では、固定資産税評価額や路線価をもとにした相続税評価が重要です。一定の条件を満たす同居親族などが引き継ぐ場合、小規模宅地等の特例により評価額が大きく減額されることがあります。これにより、相続を前提とした自宅不動産対策でも税負担を抑えられる可能性があるため、早い段階で状況を整理しましょう。
公正証書遺言で自宅不動産対策を明確にする方法
公正証書遺言で自宅の承継先を指定する
自宅不動産対策で重要なのが公正証書による遺言です。公証役場で作成する公正証書遺言なら、形式の不備で無効になるリスクが低く、原本も保管されるため安心です。「自宅は長女に相続させる」「代償金として長男には現金を渡す」など具体的に記載すれば、自宅不動産対策として相続人の納得感を高めやすくなります。公正証書遺言作成時には、財産一覧や財産目録もしっかり整理しておきましょう。
遺産分割トラブルを避ける遺言の書き方の工夫
自宅不動産対策としての遺言は、単に「誰に渡すか」だけでは不十分です。将来の売却予定や、孫への配慮、介護への感謝などもメッセージとして残すことで、相続人同士の相談がスムーズになることがあります。また、遺言執行者を指定しておくと、手続きの窓口が一本化され、遺産分割協議も進めやすくなります。自筆証書遺言を利用する場合には、法務局の保管制度（参考：法務省サイト https://www.moj.go.jp）も自宅不動産対策と合わせて検討しましょう。
生前贈与と任意後見・死後事務の組み合わせで安心を高める
任意後見契約で判断力低下後の生活を守る
高齢期の自宅不動産対策では、任意後見契約の活用もポイントです。将来、判断能力が低下したときに備え、信頼できる家族や専門家に財産管理や生活支援を任せる仕組みで、自宅の維持管理や売却判断などもサポートしてもらえます。自宅不動産対策として、任意後見契約と生前贈与のタイミングをどう組み合わせるかは非常に重要であり、介護や医療とのバランスも含めて総合的に設計することが求められます。
死後事務委任で自宅の名義変更までサポート
自宅不動産対策の一環として、死後事務委任契約を結ぶケースも増えています。葬儀や役所への届出のほか、自宅の片付けや公共料金の解約、場合によっては売却準備まで任せられることもあります。身寄りが少ない方や、お子さんが遠方に住んでいる方にとっては、自宅不動産対策と死後の手続きがセットになっていると安心です。任意後見や死後事務とあわせて、自分らしい老後と最期をどうデザインするかを考えてみましょう。
実務でよくある自宅不動産対策の相談事例
二世帯住宅・共有名義の自宅不動産対策
札幌や金沢など都市部では、二世帯住宅や親子共有名義の自宅に関する相談が多く寄せられます。自宅不動産対策として、将来どちらの世帯が住み続けるのか、売却するのか、賃貸に出すのかをあらかじめ決めておかないと、相続発生後に話し合いが難航しがちです。二世帯住宅なら、建物の持分やローン負担を踏まえたうえで、生前贈与と相続をどう組み合わせるか検討することが、自宅不動産対策のカギになります。
札幌や金沢の親御さんが一人暮らしの場合の自宅不動産対策
地方から札幌や金沢のマンションに移り住んだ親御さんが一人暮らしをしているケースでも、自宅不動産対策は欠かせません。将来は売却して施設入居資金に充てるのか、子どもが住み替えるのかで取るべきステップは変わります。雪国の北日本エリアでは空き家リスクも高いため、早めに相談して方向性を整理し、自宅不動産対策としての遺言作成や財産目録作成までセットで準備しておくことが望ましいでしょう。
自宅不動産対策は専門家への相談からスタート
北日本相続センターに相談するメリット
北日本相続センターでは、札幌や金沢をはじめとした北日本エリアの実情に合わせた自宅不動産対策をワンストップでサポートしています。相続、遺言、生前贈与、任意後見、死後事務など幅広いメニューを組み合わせ、家族構成や資産状況に応じた最適なプランをご提案します。公正証書遺言の作成支援や、相続税を見据えたシミュレーション、財産目録の作成支援まで一貫して行うことで、安心して自宅不動産対策を進められます。
札幌・北海道全域対応と北陸エリア（北日本）の体制
当センターは、札幌・北海道全域対応、金沢・富山などの北陸エリア対応の体制を整えており、オンライン面談も活用しながら各地のご家族の自宅不動産対策を支援しています。遠方にお住まいのお子さまとも同時に打合せが可能なため、兄弟姉妹全員で自宅不動産対策を話し合う場としてもご利用いただけます。まずは無料相談で、自宅不動産対策の現状と課題を一緒に整理してみませんか。
※本記事の内容は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の事案についての助言ではありません。最終的な判断は、必ず専門家との個別相談のうえで行ってください。
